Gebaeudereinigung01

 

Gebäudereinigung

Um eine professionelle Gebäudereinigung als Dienstleistung anbieten, abrechnen und kontrollieren zu können, bedarf es einer ebenso professionellen Kalkulationsgrundlage. Die REFA-Methodenlehre mit ihren eindeutigen Definitionen zum Arbeitssystem und zur Zeitgliederung bietet für die Anwendung im Facility Management eine hervorragende Basis. An einem konkreten Beispiel wird hier die Ermittlung von Leistungswerten aufgezeigt. Es soll Hilfestellungen geben, eigene Kennzahlen unter Berücksichtigung der spezifischen Gegebenheiten des zu untersuchenden Objektes zu ermitteln. Die Leistungswerte sind nicht pauschal auf andere Objekte übertragbar. Stets sind die objektspezifischen Besonderheiten in Bezug auf Leistungsverzeichnisse, Bodenbeläge, Objektzustand, Nutzung, Frequentierung und Verschmutzung usw. in angemessenem Umfang bei der Ermittlung eigener Kennzahlen zu berücksichtigen.
 

Das REFA-Arbeitssystem

Nach DIN EN ISO 6385:2004 ist ein Arbeitssystem „… ein System, welches das Zusammenwirken eines einzelnen oder mehrerer Arbeitender/Benutzer mit den Arbeitsmitteln umfasst, um die Funktion des Systems innerhalb eines Arbeitsraumes und der Arbeitsumgebung unter den durch die Aufgaben vorgegebenen Bedingungen zu erfüllen“.

Der Aufbau von systematischen Leistungskennzahlen erfordert die konsequente Anwendung der REFA-Methodenlehre im Hinblick auf die Gestaltung des Arbeitssystems, der Durchführung von objektspezifischen Zeitaufnahmen sowie der Ableitung der entsprechenden Kennzahlen für das Objekt.
 
Das  unten stehende Schema zeigt die REFA-Systematik zur Zeitgliederung des Menschen, das die Grundlage zur Ermittlung von Leistungskennzahlen ist. Es verdeutlicht die Komplexität der Aufgabenstellung in der Gebäudereinigung und bietet eine Arbeitshilfe bei der Erstellung ­„eigener“ objektspezifischer Kennzahlen.
 

REFA-Standard-Gliederung-der-Zeit-je-Einheit

Zeitgliederung je Einheit des Menschen

 

Bedingungen

Objektspezifische REFA-Leistungskennzahlen in der Gebäudereinigung sind grundsätzlich verrichtungsorientiert, d.h. der höchste Turnus der insgesamt im betreffenden Raum zu verrichtenden Tätigkeit dient als sog. ,,Basishäufigkeit“. Denn auch bei einer so genannten ,,Sichtreinigung“ muss ein Mitarbeiter täglich anwesend sein und die Zeit muss entsprechend kalkuliert werden. Zudem gelten folgende Bedingungen:
•    Die vollständige Erfüllung des Leistungsverzeichnisses (LV bzw. der jeweiligen Service Level) wird vorausgesetzt.
•    Das Ergebnis der Reinigung wird als „zufriedenstellend“ bzw. „gut“ angenommen (100 % LV).
•    Die Reinigungsverfahren werden konsequent und richtig angewendet.
•    Alle Reinigungsmittel, Reinigungshilfsmittel und Maschinen sind vollständig, verfügbar und sachgerecht aufbereitet.
•    Material ist ausreichend vorhanden.
•    Es wird ausschließlich gut geschultes Personal eingesetzt.
•    Der durchschnittliche Leistungsgrad beträgt 100 %.


Anmerkungen

Eine niedrige Leistung ist nicht zwangsläufig gleichbedeutend mit hoher Qualität.

Alle benannten Leistungswerte beziehen sich ausschließlich auf den vor Ort erfassten Einzelraum bei maximaler Ausnutzung der Leistungsparameter (Ausbildungsstand und Physis der ausführenden Person, Rüst- Und Wegezeiten, optimales Reinigungsequipment usw.). Eine Übertragung des Leistungswertes ist nur auf identische (bzw. weitgehend identische) Räume bei Verwendung gleicher Parameter zulässig. Bei Veränderungen von Raumausstattung, Reinigungshäufigkeiten, Reinigungsverfahren oder von Bodenbelägen müssen die Leistungswerte zwingend an die veränderten Rahmenbedingungen angepasst werden.

 

Grundlagen

Die Leistungskennzahl in der Dimension „m²/h“ gibt an, wie viele m² der zu reinigenden Fläche gemäß Leistungsverzeichnis vom Dienstleister gereinigt werden können. Dabei ist der Leistungsgrad von vielen Faktoren abhängig, die nicht 1:1 von einem Objekt auf das andere übertragbar sind. Die Reinigungsleistung wird außer von den baulichen Gegebenheiten vor allem vom technischen Equipment und vom Reinigungspersonal bestimmt. Das in der Regel vertraglich vereinbarte Leistungsverzeichnis, in das die Kennzahlen einfließen, wird dann als erfüllt angesehen, wenn der Objektbetreiber keinen begründeten Anlass zur Beschwerde hat. Die ermittelten Leistungswerte müssen bei Veränderung von Raumausstattung, Reinigungshäufigkeit, Reinigungsverfahren, Bodenbelägen und auch bei Änderung der Raumnutzung an die neuen Rahmenbedingungen angepasst werden! Dies gilt gleichermaßen für die Objektgröße. Kleinere Objekte dürfen nicht mit den gleichen Leistungskennzahlen belegt werden wie große.


Tätigkeitsparameter

Vor der Ermittlung von Leistungskennzahlen sollten zunächst folgende Parameter betrachtet werden:

  • Haupttätigkeit (Unterhaltsreinigung, Grundreinigung, Sondereinigung usw.)

  • Körperliche Konstitution der Reinigungskräfte

  • Leistungsfähigkeit, auch Alter (Mitarbeiterzufriedenheit und Motivation führen zu einer höheren Leistungsfähigkeit)

  • Ausbildungsstand (Je höher der Ausbildungs- und Wissensstand, desto besser ist die Reinigungsqualität. Regelmäßige Schulungen von Reinigungskräften fördern den Ausbildungsstand.)

  • Einsatz von Reinigungsmaschinen und -Equipment

  • Wegezeiten im Revier

  • Wegezeiten zur Ver- und Entsorgung von Reinigungsmitteln, Werkzeugen, Schmutzflotte sowie für die Müll- und Wertstoffentsorgung

  • Organisation der Reinigung (Revierplanung, Reviergröße, Organisation des Reinigungswerkzeuges)

  • Nebentätigkeiten/zusätzliche Tätigkeiten (tagesbedingte Zusatzleistungen)

  • Ablaufbedingtes Unterbrechen der Tätigkeit, auch Wartezeiten

  • Störungsbedingtes Unterbrechen der Tätigkeiten (dies kann z.B. ein Alarm, ein defekter Wasser-Ab- oder Zufluss, defekte Schließanlage usw. sein)

  • Persönlich bedingtes Unterbrechen der Tätigkeit (Leider zählt hierzu mittlerweile auch die Nutzung des persönlichen Mobiltelefons.)

  • Erholen.


Zusammengefasst werden können diese Faktoren dann in Grundzeit, Erholungszeiten und Verteilzeiten, um schließlich die Zeit je Einheit – die Leistungskennzahl – zu erhalten.

 

Rüst- und Wegezeiten

Rüst- und Wegezeiten können sehr unterschiedlich sein und stellen in manchen Objekten den Dienstleister vor ein großes logistisches Problem. Zum einen kann es Objektbereiche geben, die räumlich weit voneinander getrennt sind, aber nicht über eigene Reinigungskammern verfügen. Hier haben Wegezeiten mitunter großen Einfluss auf die Leistungskennzahlen.

Das gleiche gilt auch für die Abfallentsorgung. Wo wird der Abfall entsorgt? Gibt es im Objekt oder auf dem Betriebsgelände Sammelstellen, wo die Reinigungskraft den anfallenden Müll entsorgt.

Zu beachten sind Rüst- und Wegezeiten auch beim Befüllen und Entleeren von Reinigungsmaschinen. Sind im Objekt Dosiersysteme vorhanden? Gibt es eventuell ein Schnellbefüllsystem? Wo kann die Schmutzflotte (Schmutz, Schmutzwasser) entsorgt werden?

In einem Objekt, dass der Dienstleister bis dato noch nicht betreut, wird es schwierig sein, Maschinen einzubringen, diese probehalber zu befüllen, um hier realistische Zeiten zu bekommen. Hier kann es hilfreich sein, auf eventuell schon vorhandene Objekte zurückzugreifen und baugleiche Maschinen probeweise zu befüllen, nachdem man im Vorfeld die Wege im neuen Objekt gemessen hat. Ein Annäherungswert wird hier immer noch aussagekräftiger sein als ein frei erfundener Wert und eine entsprechend unrealistische Leistungskennzahl am Ende.